Standpunten

Is particuliere verhuur nog wel de moeite waard?

Ik krijg de laatste tijd ontzettend veel vragen van beleggers die zich afvragen of dat verhuur-avontuur in 2026 nog wel ergens op slaat. Eerlijk? Het is een compleet andere wereld dan een paar jaar geleden. Vergeet dat "passief inkomen" waar iedereen het altijd over had—dat is een fabeltje geworden. Je bent nu eigenlijk een fulltime vastgoedmanager geworden, of je dat nu wilt of niet. Als je gewoon een beetje stenen bij elkaar sprokkelt en hoopt op winst... tja, dan kom je waarschijnlijk van een koude kermis thuis.

De nieuwe realiteit: even wakker worden

Die Wet betaalbare huur heeft de boel flink opgeschud. Woningen zitten nu in een soort keurslijf van punten; scoor je minder dan 187 punten, dan zit je vast aan die huurprijsbescherming. Tel daar die zware Box 3-belasting en de overdrachtsbelasting bij op, en je begrijpt waarom veel mensen twijfelen.

Een kennis van mij, fiscalist in het vastgoed, zei laatst treffend: "De tijd van makkelijk cashen is echt voorbij. Als je nu nog rekent met de marges van 2020, ben je jezelf aan het voorliegen. Je moet nu kijken naar wat er onder de streep overblijft na alle kosten en die belastingdruk. Alleen de woningen die echt goed geïsoleerd zijn en juridisch slim in elkaar zitten, overleven dit nog."

Hoe houd je het hoofd boven water?

Kijk, het kan nog steeds. Maar je moet rekenen als een accountant en handelen als een ondernemer. Hier is waar de schoen wringt:

• WWS-grens: Een flink deel van de markt (denk aan 60-70%) zit nu gevangen in die gereguleerde huur. Dat is voor beleggers natuurlijk een flinke aderlating.
• Box 3 is een dingetje: Die belasting vreet soms wel 40% van je huurrendement weg. Dat hakt er behoorlijk in.
• Verduurzaming: Zie het niet als een kostenpost, maar als een reddingsboei. Van label F naar A gaan levert je zomaar 25 tot 40 punten op. Dat is vaak het verschil tussen vrije sector of gereguleerd.

Rendementsaudit: zo pak je dat aan

Zit je nog goed, of is het tijd om de boel te verkopen? Loop dit rijtje eens af:

• Tel je punten: Check die WWS-score echt even. Kom je boven die 187?
• De kale rekensom: Bruto huur min alles (onderhoud, VvE, beheer) én die verdomde belasting. Wat houd je over?
• Exit of hold: Soms is verkopen en het geld ergens anders in steken gewoon de slimste zet. Wees niet te sentimenteel.
• Opwaarderen: Kun je met een verbouwing die puntenscore omhoog krikken?
• Knoop doorhakken: Blijven, verbouwen of cashen en wegwezen.

Wat is de beste tactiek?

Valkuilen waar iedereen intrapt

Ik zie mensen nog steeds dezelfde fouten maken. Het is pijnlijk om te zien:

• Onderhoud onderschatten: Panden worden ouder, eisen worden strenger. Dat kost altijd meer dan je denkt.
• VvE vergeten: Als de rest van de eigenaren niet wil verduurzamen, zit jij met je handen in het haar.
• WOZ-waarde blind accepteren: Maak bezwaar als die waarde te hoog is; het scheelt je direct belastinggeld.
• Geen buffer: Heb je geen potje voor leegstand? Dan ben je de klos zodra er een huurder vertrekt.

Wat verwachten we nog?

De markt wordt professioneler, of je dat nu leuk vindt of niet. De kleine belegger met één of twee panden zie ik steeds vaker afhaken. En in 2028 komt die belasting op werkelijk rendement eraan; dat wordt voor velen het kantelpunt. Tot die tijd? Het is afwachten, al zie ik in de grote steden dat goede huurwoningen nog steeds goud waard zijn.

Even kort samengevat

• Sla die 187 punten-grens niet over.
• Zie je pand niet als een spaarpot, maar als een bedrijf.
• Isoleren loont, ook voor je rendement.
• Bereid je voor op 2028.

Wil je echt weten of je portefeuille nog wat waard is, of ben je aan het bloeden zonder dat je het doorhebt? Laat gewoon eens iemand naar die cijfers kijken. Soms is een beetje afstand nemen het beste advies.